Responsable des programmes Immobilier au sein de Financia Business School, Nicolas Tarnaud a récemment rédigé un article sur les tendances du viager aujourd'hui en France
(paru dans La Tour Immo, n°9)
Bien que le viager ne soit pas nouveau, ce mode de transaction demeure toujours confidentiel avec environ 5 000 transactions annuelles. Demain, il le sera de moins en moins pour deux raisons.
Premièrement, la population française vieillit. Nous sommes tous concernés par le phénomène du vieillissement. En France, en 2060, une personne sur 3 aura plus de 60 ans, plus de 8,5 millions d'individus auront plus de 80 ans et 200 000 d'entre nous auront plus de 100 ans.
Deuxièmement, le montant des retraites du système général et des complémentaires baissera. Le problème du financement des régimes de retraite par répartition n'a pas encore été résolu pour les 50 prochaines années. Dans un environnement financiarisé, depuis une quinzaine d'années, les grands états industrialisés lourdement endettés, se désengagent du système des retraites, de la santé et de la prise en charge des séniors. La mutualisation disparait au profit de l'individualisation.
Aujourd'hui, en France, les séniors possèdent plus de 700 milliards d'euros placés dans l'immobilier et 70% des plus de 70 ans sont propriétaires de leurs résidences principales. Actuellement, les Français, toutes générations confondues possèdent plus de 8 milliards d'euros d'épargne immobilière.
L'immobilier s'est transmis de génération en génération et continuera de se transmettre ainsi. Le financement des conséquences de l'allongement de l'espérance de vie et face aux coûts de la dépendance liés au vieillissement et à la maladie (En France, plus de 2 millions de personnes seront dépendantes en 2030) représentera un cout significatif.
Les français devront faire des choix. Ils seront patrimoniaux. Aussi, selon la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie, le prix médian d'un hébergement dans un Ehpad privé revenait en 2016 à 2 620 euros par mois. Un chiffre beaucoup plus élevé pour les Ehpad à Paris.
Les séniors de demain sont prévenus. Ils devront de plus en plus abriter leur patrimoine financier et immobilier.
Pourquoi le viager n'a-t-il jamais rencontré davantage d'engouement de la part des Français, alors que la préparation des vieux jours apparaît comme la grande préoccupation des jeunes seniors ?
Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène.
Lorsque les taux de crédit sont attractifs comme c’est le cas aujourd'hui, le viager est moins intéressant pour l'investisseur. Par ailleurs, les tables de mortalité sur lesquelles reposent les calculs de la rente n'ayant pas été réactualisées, celles-ci peuvent être dissuasives pour les acquéreurs. Aujourd'hui, la vente en viager n'a pas encore trouvé sa place dans l'économie des relations intergénérationnelles. Celle-ci pourra-t-elle évoluer dans les prochaines années ?
Beaucoup de questions se posent encore aujourd'hui autour de ce mode de transaction.
